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再穷莫买顶楼,再傻不买底楼?背后的逻辑你需要明白!

来源:地产情报站     作者:宿迁安居网小编     发布时间:2020-06-23

  选楼层这个话题,算是老生常谈。今天之所以把它翻出来,是因为这个问题涉及到大家的居住体验和房子的升值潜力。


  大多数楼市小白对此认识又比较片面。


  一般来说,楼层肯定是越贵越好,越便宜越差,开发商那边早就用算盘敲得明明白白,重点是在于顶楼和底楼,这两个特殊楼层。


  民间有一个说法,叫“再穷莫买顶楼,再傻莫买底楼”,久而久之,嫌弃顶楼和底楼便成了人们的思维定势。


  昨天,就有杭州的一个读者小王找到我说,前段时间买房摇号,结果运气不好摇到了一楼,为此家里大吵了一架。


  妻子和丈母娘主张放弃资格,认为一楼居住体验太差,面子上过不去,住着心里也不舒服;但他觉得,楼层虽然不怎么样,但好处在于便宜,以后供房压力小一些。


  最后小王勉强胜出,把房子签了下来,但家里气氛从此变得怪异,妻子耿耿于怀,一直找茬,自己也不知道一楼到底有什么优缺点,对未来居住体验影响如何,心里没底。


  看过小王的小区后,我给他的回复是,“放心吧,没有你想象中那么差。”


  为什么我看过小区环境后,就能断定小王未来的一楼居住体验不会太差呢?下面给大家好好盘点一下,告诉你顶底楼背后的逻辑究竟是怎样的。


  01、一楼的悲伤


  我记得大概在3年前,做过一份小区安居体验的全维度报告。其中一项就是一楼业主对于生活满意度的调查。


  答案在意料之中,满意度仅为32.3%,主要的吐槽点有3个:


  1、太吵了


  2、私密性不够


  3、采光不足及下水问题等


  嘈杂是一楼业主最难以忍受的痛点。


  有幸,我也曾有过一段这样的经历。记得前几年去老家探亲,住在亲戚家的一楼。


  小区中每天下午从2点开始,小区的熊孩子们就开始聚集在楼下的草坪中嬉笑打闹,有时候甚至把球踢到窗户的安全栏上。


  小孩儿的嬉笑声、哭声、大人的谩骂声,叽里哇啦的噪音能在脑袋里穿透好几个来回。熊孩子开心,大人也不会管,每天都玩到晚上7-8点。


  8点之后也有独特的景色。小区陆陆续续进车,汽车都停在了窗台底下,有时候还动不动按个喇叭。尤其是晚上12点后,当你入睡的时候,还有车开进来,停在你家卧室旁边。


  好家伙,感觉跟住在大街上一样。


  我采访了邻居,大都选择默默忍受,慢慢习惯。然而这不是最重要的,最重要的噪音来自楼道。


  每当有人出进大厅,乘电梯的时候,都会路过家门,这时候噪音就来了,皮鞋、凉拖、高跟鞋,声声入耳,再加上人们的攀谈,有的甚至在楼道里吼叫、唱歌。


  密闭空间又对声音有放大作用,结果可想而知。


  最后没过3天,我就在外面住酒店了,感觉长久下来会严重精神衰弱。


  除了噪音以外,就是私密性问题。虽然大部分小区的一楼都安装了防盗窗,但从外面往里看还是非常容易的。你穿得什么衣服,你家沙发是什么颜色的,你在看什么电视……一览无遗。


  如果你不想被看到,也可以,把磨砂玻璃都装上,但这也会牺牲一定的采光通透性。其中滋味,不足为外人道也。


  对于高层的底楼来讲,采光也是门玄学。买房之前一定要和售楼经纪人再三确定楼间距,我见过太多采光维权的案例了。


  销售处承诺一楼不受遮挡物影响,结果房子盖起来后,前面的高层把后面的一楼堵得严严实实。这在夏天还好,冬天阴暗潮湿对身体影响是巨大的。


  02、一线生机


  在过去,开发商对楼间距、采光、噪音处理规划没有意识,导致一楼住户体验极差,这也是所有小区中一楼房子卖的便宜的原因。


  但现在,时代总在进步,开发商为了让底楼好卖些,也提出了很多改变策略,例如小王选的这个小区。


  首先小区人车分流,自然没有光污染和来自于汽车的噪音;自带儿童游乐场和老年人健身场地,而且离小王所在单元距离较远,所以没有外界杂音;楼间距较远,大概40米左右,自然采光足够。


  而且最重要的是,小区定位于改善型小区,均价较高,邻居素质不会太差。像高空抛物,大声喧哗这种恶劣行径应该会少一些。


  正所谓千金买地,万金买邻,正是这个道理。


  现在来看,过去开发的老房子,大多数一楼无法避免这种糟糕的生活环境,不建议大家入手,但随着技术的进步,和人们对居住体验认知的提升,未来大部分楼盘底楼还是可以入手的。


  当然必须要满足前提条件,例如地段要好,有人车分流,儿童娱乐离房子要远,前面高楼不堵阳光等。


  这里还要记住一个概念,那就是有典型“新房癌”现象的三四线城市,谨慎购买一楼,这样的物业流动性极低,除非是带花园这种的高品质物业,否则会容易砸在手里。


  03、顶楼的寂寞


  顶楼在人们的心里,也不是一个如意的楼层。传统意义上讲,就是离太阳太近,夏天热死,冬天冻死,还冷不丁漏水。


  如果小区不带电梯,买顶楼就相当于买在山顶,每天爬楼就让人崩溃,尤其是家里有老年人,基本终年就在屋子里呆着了。


  除去这两个因素外,有人说高层顶楼还有一个弊端就是等电梯太久了,如果买到30楼以上的高层,等电梯1分钟以上是很正常的。最恐怖的就是遇到停电,如果停电了,基本就别想着往上爬了,这跟上天没什么区别。


  当然还有人说遇到地震的,那不是歇菜了么?


  网上有个段子。说有一个人住30多层的酒店,晚饭之后一次地震,震感明显,穿鞋准备逃生。刚穿上又脱了,坐下喝茶。幼稚,34楼能逃得了吗?听天由命吧。


  当然这种事情概率极小,可以忽略不计,不然香港和重庆也就不用盖楼了。


  当然,顶楼和底楼性质一样,也在发生着改变。


  现在只要不是无良小开发商节省成本,把盖楼当玩笑,现在很少听到新楼夏热冬冷和漏水了。


  毕竟现代楼顶建筑工艺和用料已经解决了这些问题,而且新建的小高层基本都安装了电梯。现在没有电梯的房子,根本卖不出去,羊毛出在羊身上,开发商也不会顾及成本。


  顶楼也有自己的好处,那就是视野开阔、远离尘嚣,住在这里别害怕别人能看到你屋里发生的一切,小偷也爬不上来,特别适合喜欢安静的人。


  如果开发商在设计时还能加送一个小露台就更好了,养养花草,设计一个空中花园,岂不快哉。现在很多南方城市的顶楼价格都比较贵,这在未来是一个趋势。


  04、颠覆概念


  “再穷莫买顶楼,再傻莫买底楼”这句老话放在原来或许有理,但放在现在和未来,说服力并不强。


  正如人无完人一样,底楼和顶楼都有各自的优缺点,大家在预算有限的情况下,根据自己的接受程度去选择,不要人云亦云,被思维定势所影响。


  但如果你真的想买顶底楼时,我会给你一条通用的建议。因为顶底楼是小区中的「弱势群体」,如果想保证整个楼盘的质量,开发商就必须花费更多的成本去补足缺点。


  所以在此基础上,建议你买顶底楼时,不要买安置房、集资房、小产权房和口碑差的物业。这些性质的小区,根本不会顾及顶底楼的居住体验。


  其次是老破小的顶底楼千万不要碰,时间长了不仅仅是噪音和光污染的问题了,动不动下水道反味、漏水、水压不足,杂七杂八的问题可不少。


  要买就买诸如小王同志这样有保障的小区物业。


  在投资角度,对于顶楼和底楼也有说叨。那就是,投资客不会放过任何一个顶底楼价值洼地。什么意思呢?


  很多人认为一楼的投资潜力是很小的,因为居住体验差、流动性小、不好卖,大家都不喜欢。


  的确,一楼不好卖是事实,房价最低也是事实。


  但房价是相对概念,相对于整个小区来讲是最低,但放在整个片区上,它也拥有一定的客群。因为刚需购房者钱不够,又想买一个好地段,只能委曲求全退而求其次。


  所以在过去,我们可以看到,每一轮房价大涨,一楼也卖得不错,房价跟着上涨,而且“相对涨幅”并不比其他好的楼层差。而且在行情差的时候,这些底楼因为流动性问题,业主很可能会折价出售,有一定的议价空间。


  这就叫「相对价值理论」。


  房价大涨,顶底楼也得跟着涨,反而因为基数低,升值空间更大一些。只要地段不差,而且是一二线的房子,接盘的刚需不在少数。


  说这些的意义是什么呢?


  是告诉大家顶底楼层不堪的时代已经悄然过去了,未来大家在选房时,如果预算不够,不要过分纠结于此,空间可以更大些。


  但一定要切记,可买的顶底楼是有条件的!把上文提到的条件烂熟于心,你就不会踩坑。否则,还是别碰了。


  05、好的与坏的


  最后我再讲一下哪些楼层是好的,哪些是差的,选楼层有哪些基本常识?


  一般对于高层来讲,总楼层的三分之一到二分之一是黄金楼层。


  例如你买的房子总共30层,那么最佳楼层就是10~15层,这个楼层的房子兼顾了采光、视野和噪音问题,又不会显得太高不接地气,住起来很舒服。


  除了底层,2-6层主要考虑的因素还是采光和视野。前面的大楼有没有遮挡光线这点非常重要,在买房的时候一定要和售楼处经纪人再三确认,必要的时候还可以带录音笔,让他们签承诺书。


  否则买来如果没有阳光,就意味着你将长期生活在阴暗潮湿的房子里,花大半辈子的钱买到这样的房子,憋屈得狠。


  当然低楼层也是有好处的,那就是电梯等不及了可以爬楼,老年人也比较喜欢在底楼层居住。


  其次是高楼层,视野好、采光足、再加上豪华落地窗,一般卖得都比较好,适合年轻人居住。缺点倒是也有,那就是偶遇停电事件,太考验体力。其次是冬季“风噪”较大,上下班高峰期等电梯时间较长。


  恐高症患者,也千万别选高层,这个不用多说。


  高层最主要的是,注意设备层和避难层。


  设备层就是放置供电、供水或者供暖设备的地方。这层因为机器常年运转,运转的噪音会越来越大,产生的噪音绝对会让你头皮发麻。设备层一般会在大楼的顶层底楼或者中间层,具体还要去问售楼处经纪人,尽量避开。


  避难层,这个大家可能了解比较少。


  按《建筑设计防火规范》要求,建筑高度超过100米的民用建筑应设置避难层或避难间。避难层除了主要在遇到火灾时暂时躲避火灾及其烟气危害,同时也兼做部分设备用房。


  如果是33层以上的超高层住宅楼,以3m的层高为例,避难层一般在15、16层左右的位置,很多建筑商设计的时候,都愿意把设备层和避难层放在一起,节省成本。


  避难层缺点很明显,一是避难层的楼层高度矮一些,二是有专门的设备间,有设备就有噪音和安全问题,大家一般比较忌讳。


  当然,市面上还有一些人口相传的,像4、7、14、17楼,谐音都“不吉利”,甚至还有“18层就是18层地狱”这种说法,我是一点儿都不信,如果成立,那么每一层都是地狱了。


  要我说,迷信选房盛行的地方还是房价不高,像今年杭州、成都这些地方,限价盘抢都抢不到,还嫌弃楼层问题?还有北上深这些地方,还有人专门抢购凶宅,楼层概念在房价面前不值一提。


  当然只要有空间,我还是希望大家把钱花在刀刃上,尤其是三四线城市二手房不好卖的城市,对楼层的把控一定不要掉以轻心,最终会影响到房子的是否好卖,涨多少钱。


  希望这篇文章,能在你选房时,有一定的参考价值。


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