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如何保护婚前房产,这可能是你想知道的事

来源:婚姻与家庭杂志     作者:安居网小编     发布时间:2020-11-25

以前,夫妻二人大多是婚后才开始像燕子衔泥一样置办各种家庭所需,一点一点建设小家。而现在,往往结婚前夫妻双方就已经拥有了属于各自的存款、股票、车辆、房产等,也就是所谓的婚前财产。这些财产,尤其是价值比较大的房产,如何才能受到法律保护也成了年轻人关注的焦点。

——小婚家

01

“婚前已经取得”是界定婚前房产的关键。

案例故事

展先生与田女士经人介绍相识,交往半年后,双方的婚事被提上日程。展先生用工作多年的积蓄加上父母的赞助凑足房款,购买了一套婚房。田女士家非常开心,承诺家具家电和装修由其负责,最终花费10万元对房屋进行了装修。随后,展先生与田女士登记结婚。婚后两个月,房产证办理成功。

遗憾的是,没过多久夫妻俩因为婆媳矛盾频繁争吵,最终决定离婚。田女士提出,自己对房子进行了装修,属于共同购房;房产证是婚后办理,也就是房子产权实际是婚后才取得,应属于夫妻共同财产。展先生则认为,自己在结婚登记前已经支付了房屋全部价款,该房产是属于自己的婚前个人房产。

律师评析

“婚前已经取得”有两个重要的关键词:“婚前”和“已经取得”。

夫妻双方领取结婚证之日是区分“婚前”和“婚后”的时间转折点,而其他诸如同居、订婚、举行婚礼等时间点都不具备法律上的意义。

“已经取得”的关键在于财产权的取得时间系在结婚登记日期之前。“取得”并不等同于“占有”,如果财产权的取得系在婚前,但婚后才实际占有该项财产,其性质属于婚前个人财产。

本案中,展先生在结婚登记前已经签订购房合同,支付了房屋全部价款,虽然房产证是婚后办理,但并不影响婚前房产的定性。田女士虽然对房屋进行了装修,但并没有支付过房款,不构成共同购房。田女士购买的家具家电,双方可以协商,或者由田女士拉走,或者由展先生折价补偿,已经进行的装修不可拆卸,展先生可以根据装修款进行适当折旧,折价补偿给田女士。

如何保护婚前房产,这可能是你想知道的事(图1)

02

婚前房产会变成共有财产吗?

案例故事

张先生和魏女士是老乡,均在北京工作。张先生已经购房,魏女士与他人合租。两人确定恋爱关系后,魏女士搬过来与张先生共同居住。一转眼,双方结婚10年,生育了一个可爱的女儿。在魏女士心里,张先生的房子就是一家人的温馨港湾,虽不豪华,却打理得井井有条。当张先生突然提出离婚的时候,魏女士完全不能接受。冷静下来以后,魏女士提出,张先生的房子目前价值400万元左右,既然张先生执意要分开,那应该支付自己一半房款。

律师评析

魏女士提出这样的财产分割方案,是因为她陷入了一个法律误区,以为张先生的房子已经从婚前房产转化为了夫妻共同房产。

最高人民法院曾经制定过《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》,其中规定:一方婚前个人所有的财产,婚后由双方共同使用、经营、管理的,房屋和其他价值较大的生产资料经过8年,贵重的生活资料经过4年,可视为夫妻共同财产。意见确定了婚前个人财产通过一定时限可转化为夫妻共同财产的制度。该转化制度在当时社会环境下是有积极意义的,尤其对广大作为弱势群体的离婚妇女起到极大的保护作用。

但是,随着个人财产保护的理念增强,这份意见已经成为过去式。2001年,最高人民法院颁布《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》,其中第十九条规定:“《婚姻法》第十八条规定为夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产”。所以,魏女士的要求不会得到法律支持。

如何保护婚前房产,这可能是你想知道的事(图2)

03

婚前房产本身不会变成共有财产,但婚前房产的增值属于夫妻共同财产。

案例故事

谷先生与丁女士婚前各自有一套房产。婚后,双方居住在谷先生名下的房产内,丁女士的房产则对外出租,租金每季度由租户汇入丁女士的银行账户。7年后,由于婚生子小明到了上学年龄,夫妻俩决定卖掉谷先生的房产,换一套学区房。卖房款总计550万元,汇入谷先生的银行账户。然而,还没来得及换房,小明不幸患上了急性白血病。卖房款用于支付小明医疗费,前前后后花费了40万元,最终也没能挽回小明的生命。孩子去世后,夫妻俩非常伤心,看到对方就想起孩子,不得不忍痛分手。离婚时,双方对存款和房产分配产生了争议。

律师评析

按照法律规定,夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。

谷先生与丁女士婚前的房产属于各自的婚前财产。丁女士的房产婚后出租,在出租过程中,谷先生和丁女士共同选定租户、配置家具、收取租金,属于共同管理房产行为,积累的租金属于夫妻共同财产。谷先生的房产婚后出售,卖房款属于财产形式的转化(从房子转化为现金),依旧属于谷先生的个人财产。卖房款一直存于谷先生的银行账户,其产生的利息属于法律上所称的孳息,属于谷先生个人财产。为救治孩子,谷先生自愿花费了卖房款中的40万元,属于婚后的消耗,丁女士无需补偿。

如何保护婚前房产,这可能是你想知道的事(图3)

04

一方婚前购买的房产,婚后共同还贷的,离婚时判归婚前购房一方所有,但未购房一方可以获得相应的增值补偿。

案例故事

孟先生与岳女士准备结婚。孟先生购买了一套房产,地理位置、小区环境、楼层户型都堪称完美。房屋首付款408万元,贷款120万元,两家人都很高兴。可是,闺蜜的警告却让岳女士心里打起了鼓。

闺蜜认为,孟先生婚前购买的房子属于孟先生的个人财产,岳女士却要和孟先生共同偿还贷款,生活质量因此受到影响,万一将来婚姻变故,岳女士就吃亏了,因此必须要求孟先生在房本上加上岳女士的名字才行。可是,没有还完贷款的房子无法更名。贷款期限整整15年,这15年对于岳女士来说,风险太大了。

律师评析

岳女士的担心大可不必。虽然该房产属于孟先生婚前购买,万一发生婚姻变故,房产还是会判归孟先生所有,但岳女士也不会白白付出,法律已经对如何合理补偿岳女士做了明确的规定。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十条规定:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

假设随着婚姻存续期限的延长,该房产在婚后大幅增值,岳女士所获得的补偿数目还是很可观的,相当于进行了一场高回报率的投资;假设房产婚后贬值,岳女士也可以拿回自己婚后共同偿还贷款的一半。


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