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二手房价跌了20% 商住公寓成交量狂降九成多

2018-03-30 来源:每日经济新闻
 
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二手房价跌了20% 商住公寓成交量狂降九成多

 宿迁房产网讯  编者按2017年3月17日,北京市住建委联合多部门发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》,被称为“3·17新政”。据统计,自“3·17新政”发布的一年时间里,北京又相继出台了“3·22新政”“3·24新政”“3·26新政”等30余项楼市调控政策。先是实行“认房又认贷”、提高二套首付比例、降低贷款最高年限、限购住宅平房,接着又要求非京籍购房者纳税需连续60个月,随后又出台了“离婚一年内房贷算二套”,并对过道、车库、廊道等异型房实行“三不政策”。

一年来,北京楼市新政招招剑指投资投机性炒房。而一年的调控可谓成效显著,北京楼市成交全面下降,新建商品房住宅成交量同比下调幅度达到48.7%,刷新了历史最低记录。其中,二手房价格更是下跌15%~20%。

价格下跌在北京二手房市场已经成为普遍现象,而商办类市场的成交量更是全面降温。

《每日经济新闻》记者实地走访调查发现,自2017年“3·17新政”以来的一年中,北京市二手房降价幅度在15%~20%之间,不少二手房价格每平方米下降1万元~1.5万元;而商住类公寓签约量同比跌幅达到94.6%。

对此,我爱我家集团副总裁胡景晖表示,“3·17新政”及后续一系列政策组合拳的调控力度可谓史无前例,且切中要害,市场逐渐进入到刚需主导、买方主导的状态,未来北京二手房市场将表现得更加健康、稳定。

二手房成交量“腰斩”

“现在二手房价格明显有所下降,目前已经降到5万元/平方米左右。”北京丰台区方庄区域一家房产中介工作人员告诉《每日经济新闻》记者,该区域最高的时候基本在6万~6.5万元/平方米。

位于大兴区一家房产中介的工作人员则向记者透露,“二手房市场从上个月开始有所好转,原来是不行,整个(去年)一年都不行。现在我们一个月卖三四套房子没问题,而去年一年里跑两三个月仅能卖出一套……”

在政策表现上,北京市出台了一连串抑制房价和投机行为的限购、限贷措施。“3·17新政”规定,商业贷款变为“认北京住房及认全国贷款记录”,二套房普通住宅首付升至60%,二套非普通住宅首付升至80%,贷款年限缩至25年,企业购买住房需满3年才可上市。去年3月22日,北京市住建委发布公告,非京籍买房按照个税审核的,其“连续5年”的审核标准由每年1次改为自申请月的上一个月开始往前推算60个月连续缴纳。

去年3月26日,继通州后,全市范围内的商办类房产开始限购,杜绝“商改住”。此外从去年1月至今,多家银行上调商贷利率,原本的8.9折、9折利率优惠纷纷消失,取而代之的是1.1倍、1.2倍于基准利率的新利率,甚至还有针对二套房的定向加息。面对政策的多管齐下,北京二手房市场步入下行通道。

中原地产研究中心统计数据显示,截至2018年3月,北京楼市成交全面萎缩,新建商品房住宅类合计调控后一年签约23324套,同比下调幅度达到48.7%,刷新了历史最低记录。其中,二手房成交量下调了52%。在调控前一年的2016年二手房签约254916套,调控后一年的签约只有121946套。

据我爱我家集团市场研究院的统计数据显示,除怀柔、门头沟、密云、延庆、开发区等近期交易量较少的区域外,2018年3月二手住宅价格较2017年4月下跌了8%~30%不等,其中通州区跌幅最大,达到了29.1%。

《每日经济新闻》记者在海淀区汤泉逸墅已成交的小区中发现,一户三室两厅160平方米的二手房,挂牌价1690万元,经过一次调价,最终于3月12日以1570万元的价格成交,业主直降120万元。

上述中介人员坦言,北京二手房市场现在回到了两年前,购房者逐渐掌握议价的主动权。

西城区一位中介人员也明显感受到降价,最近成交的马连道中里一套2室1厅约80平方米的二手房,成交价517万元,较挂牌时的73000元/平方米降至65911元/平方米,每平方米降价约8000元。因业主急于脱手,从挂牌到成交仅用了16天。

链家研究院数据显示,2017年的“3·17新政”结束了北京房价连续17个月上涨的势头,随后价格出现连续9个月的下跌,累计跌幅15%左右。2018年3月北京二手房均价为58527元/平方米,与2016年12月的水平接近。目前,北京二手房房价似乎出现了企稳迹象,1月房价环比上涨0.3%,2月环比下跌0.5%。

商办市场全面“冰冻

中原地产研究中心统计,除了新房二手房价格出现下降,商办类政策调控一周年后,整体市场成交全面降温,商住公寓签约只有3589套,同比调控前一年的67013套,跌幅达到了94.6%。

中原地产首席分析师张大伟认为,商办市场目前看,整体成交量全面萎缩,特别是在2017年3月调控前,商住签约单月接近万套,调控一年后,除了通州个别项目,单月接近0成交。史上最严格的商办限购政策,对北京楼市之前过热的商办市场打击非常明显,整体市场全面冰冻。

不仅仅交易市场出现了明显降温,土地市场商办类也出现了明显退烧。商办限购后出让的13宗商办地块,溢价率明显下调,并出现流标现象。限购前商办土地平均溢价率115%,而调控一年后溢价率只有12.39%。从平均价格看,商办市场二手房价格已经平均下调超过30%,部分二手房商住甚至出现了价格跌幅超过40%。

北京新政除了对市场需求端抑制以外,2017年租赁市场的崛起也给北京楼市带来新变化。

链家研究院院长杨现领认为,未来北京只有三类房子:商品住房、共有产权住房和租赁住房。租赁住房保障低端需求、共有产权保障中端需求、商品住房保障高端需求,从而形成“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的住房体系。

从供地情况来看,张大伟预计从2018年3月开始,北京将有大量的限价商品房与共有产权房上市,而整体市场在2018年有可能继续降温。对于刚需购房者来说,在大量低价房源上市后,选择余地增加。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会秘书长赵秀池表示,回归居住属性功能其中一个重要的抓手就是要大力发展租赁市场,而通过过去一年的限购限价政策稳定了房地产市场,所以大家的投资预期趋于稳定,投资需求被控制,不再有投资的冲动。


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